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印南敦史  - ,,,  06:30 AM

お昼休みに不動産投資? 成功している投資家の動き方とは

お昼休みに不動産投資? 成功している投資家の動き方とは

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不動産投資は地方に一棟買うことからはじめなさい!!』(竹居百合子著、総合法令出版)の著者は、2006年から不動産投資をはじめ、今年で10年目になるという人物。いまではアパート・マンション8棟、個数は100戸、家賃収入は約6800万円。2015年3月末現在で総資産は約5億6600万円だそうです。そんな実績があるからこそ、「不動産投資は物件の選び方を間違えず、しっかり管理すれば、失敗する可能性は非常に低い」と断言しています。そして、不動産投資で成功するためのシンプルな法則は、たった3つだけなのだと断言しています。


1.稼げる物件を探す
2.融資の審査をうまく通す
3.きちんと管理する
(「はじめに」より)


また、時間がない人のオススメなのが、お昼休みをうまく使うことなのだそうです。でも、本当にそれだけでうまくいくのでしょうか? 可能性を確認するために、序章「結果を出す投資家の時間の使い方・お金の貯め方」をチェックしてみましょう。


不動産投資でラクしたいならお昼休みを使え


お昼休みの1時間は、会社にいる時間のなかでもっとも融通の効きやすい時間。著者も、お昼休みになるとすばやく昼食を済ませ、残りの時間は不動産投資タイムにあてていたのだといいます。具体的には、以下のことを昼休みに行なっていたとか。


・不動産会社から新規の物件の連絡があれば、電話をする
・管理会社から既存物件についてメールが来ていれば、連絡をする
・銀行に行って振り込みや資金移動をする
・書店に行って不動産投資の本を買い、情報収集する


これらのことをしていたといいます。たしかにこれなら時間もかからず、毎日行う必要もなし。仕事の合間を使うことで、帰宅後や夜遅くにわざわざ手間をかけなくても、必要な事務手続きを完結させられるというわけです。(16ページより)


先ずは頭金を貯めよう


不動産を買うには、まとまった金額の頭金(自己資金)が必要。銀行からは通常、物件価格の1~3割の頭金を要求されるといいます。物件を頭金ゼロ、全額融資を受けて「フルローンで買った」という人もいますが、著者にいわせれば、これは非常に危険な投資。全額融資を出す銀行は金利を高く設定することが多く、その後の運用状況によっては、返済に困って物件売却などということにもなりかねないから。

だから、安全に不動産投資をするなら、まず自己資金を貯めることが大事だということ。3000万円の物件を購入する場合なら、最低でも500万円くらいの頭金は必要だと考えるべきだそうです。そして頭金を貯めるために、また不動産収入の目標を立てるためにも、まずは家計を把握すべきだと著者は主張しています。具体的には、毎月、何にいくら使ったのかを把握しておくということ。使った金額がわかれば、生活に必要な金額がわかり、いやが応でも行動するようになるというわけです。


1.すべての買いもので必ずレシートをもらう
2.食費、日用品、レジャーなど自分に必要な項目とアイテムで分けて、エクセルに入力する
(23ページより)


家計を把握するために、著者がやっている具体的なことはこれだけ。しかも月々の費用をざっくり把握することが目的なので、エクセルに入力する金額は「だいたい」でOK。(21ページより)


貯金は「強制的」の方がうまくいく


お金を貯めるうえでもっとも大切なのが、「先に貯めること」。お金があるから使ってしまうので、最初からなければ無駄な支出を減らせるという考え方です。その際、効果的な方法が「給与天引き」。不動産を買おうと思うなら、覚悟を決め、月々決まった金額を貯めることが大切。それも、ある程度の金額を貯めていかなければ困難。「努力して残った分を貯金しよう」では、絶対にお金は残らないそうです。著者の場合も、財形貯蓄でコツコツ貯めたお金が結婚資金になり、住宅購入の頭金になり、不動産投資の頭金になったのだとか。そんな経験から、「強制的にコツコツと」が重要だと記しています。(29ページより)


頭金づくりのための「るいとう」をはじめよう


毎月の給与天引き分を少しでも運用したいと考える人のために、著者は「るいとう」を勧めています。「るいとう」とは、「株式累積投資」の略称。預金からの自動引き落としで、月々決まった金額を、自分で決めた銘柄に投資するシステムです。

たとえばある銘柄が1株1万円で、単元株(最低購買数)が100株だとすると、通常なら最低購入資金として100万円+手数料がかかります。しかし「るいとう」であれば、身の丈の範囲で済ませられるメリットが。たとえば投資する額を「月10万円」と決めれば、購入金額を手数料込みで月10万円ぴったりにすることが可能。しかも資金は預金からの引き落としなので、月の決まった日に自動的に引き落とされるだけ。手間もかからないため、株式投資初心者には負担が少ないそうです。

なお銘柄選びに際しては、自分なりの基準をつくっておくと買いやすいとか。著者の場合なら、銘柄選びの基準は次の4つだといいます。


・優待券が魅力的な会社
・株主還元が厚い会社
・日本を代表する会社
・今後成長が見込めそうな会社
(37ページより)


この基準に合う会社の株を10銘柄ほど選び、るいとうで投資していたのだそうです。なお、るいとうは、長期投資が前提。一時的な含み損もあまり気にせず、継続的に投資をするべきだと著者。ただ、投資信託は、基本的には管理手数料がかかるものなので、REIT以外の投資信託はおすすめしないそうです。(34ページより)


REITに投資するメリット


REITとは「不動産投資信託(Real Estate Investment Trust)」の略称。不動産投資を行う専門の法人(投資法人)が、銀行からの借入や投資証券の発行により調達した資金で不動産を購入し、収益を分配金として還元するものです。投資証券は取引所に上場しているので、投資家は通常の株式購入と同じように売買できるわけです。そして、REITを買うメリットは次のとおり。


・不動産をかうよりも少ない資金で買える
・安定的な配当利回り(3~5%)が見込める
・源泉徴収を選択すれば、税率は20.315%で済む
・個人では買えない超優良物件やリゾート物件を保有しているものもある
・売買をするとき以外は、手間がかからない
(40ページより)


一方、デメリットはこちら。


・借入をして投資をするわけではないので、レバレッジが効かない→投資額に対するキャッシュフローは少ない
・株式と同様にマーケットの変動に左右される
(40ページより)


たとえば都内の一等地の物件は、仮に個人で買えたとしても利回りは非常に低く、ときにはマイナスになることも。でもREITであれば、銘柄によっては4~5%の利回りが。株と同様なので、値段が下がっても、売らなければ損失も認識されないわけです。

しかし、現金100万円を投資するREITの利回り5%では、配当はわずか5万円。でも不動産そのものに投資するのであれば、100万円の頭金で1000万円の中古物件を買って利回り5%であっても、50万円の収入に。借入の返済分とその他の費用を見込んでも、15万円程度は手元に残ることになります。つまりはこれがレバレッジ(てこ)。不動産投資の最大のメリットは、このレバレッジが効くという点だといいます。(39ページより)



不動産投資や資産運用はときに理想論で語られがちですが、上記からもわかるように、著者は現実的なスタンスを貫いています。その姿勢は地味にすら思えますが、逆にいえば、そんな実直さを維持してきたからこそ成功に行き着いたのだといえるでしょう。不動産投資を本気で始めたい人には、本書が心強い味方になってくれるはずです。


(印南敦史)

  • ,,,,, - By

    香川博人

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