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itou  - ,  09:00 PM

大家になるのは見合うのか?不動産投資の前に注意しておくべきこと

大家になるのは見合うのか?不動産投資の前に注意しておくべきこと

大家


大家になるのは「受動的所得」を得る良い方法です。しかし、事前に資金が必要なのはもちろん、大変なことがいろいろあります。賃借人から受け取る家賃収入は、あなたが大家として費やす時間とお金と労力に見合うのでしょうか?

パーソナルファイナンスや個人投資に関するブログを回れば、受動的所得のことがいっぱい書いてあります。パーソナルファイナンスの専門家たちは、受動的所得こそが早期リタイア、経済的自立、豊かな老後の鍵だと考えています。しかし、本当にそうでしょうか?


受動的所得とは?

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投資情報サイト「Investopedia」によれば、受動的所得とは「貸付不動産や、リミテッド・パートナー、そのほか、本人が積極的には関わらない事業からの収入」のことだそうです。

貸付不動産のほかにも、受動的所得の典型例としては、ミューチュアル・ファンド(米国の一般的な投資信託)、有配株、REIT(不動産投資信託)、資産担保証券などがあります。さらに範囲を広げれば、著作権や特許権、ライセンスや印税などからの収入も受動的所得に入ります。インターネットの登場で、オンラインで受動的所得を稼ぐ世代も登場しています。ブログ「Smart Passive Income」のPat Flynn氏もそのひとり。ただし、Flynn氏にとってはブログはプラットフォームに過ぎないのだとか。


ブログは本来、受動的なものではありませんが、別の受動的所得を得るための優れたプラットフォームになります。
─ Pat Flynn


簡単にいえば、受動的所得は能動的所得の反対です。9時から5時の仕事で稼ぐお金は、受動的所得ではありません。サイドビジネスやガレージセールで稼ぐお金も違います。本当の受動的所得とは、あなたが寝ている間に、労力を注がずに稼げるお金です。だから受動的所得がこれほど人気があるのです。マネー系ブログ「Get Rich Slowly」のJ.D. Roth氏が受動的所得についてこう言っています。


受動的所得はそのために働かなくても得られる収入です。預金口座に利息がつけば、それは受動的所得です。そのお金はあなたが働くか働かないかにかかわらず発生します。
─ J.D. Roth


米国では賃貸市場が高騰中

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受動的所得を得る方法で人気があるのは、貸付不動産を購入(もしくは出資)して、大家になることです。Joint Center for Housing Studies at Harvard Universityの最近の研究によると、今がそのベストタイミングなのだとか。ハーバードの研究者によると、家賃が上昇傾向にある世帯の割合は、2004年の31%から、2012年の35%にまで増えています。急上昇とは言えませんが、米国全体を考えると巨大な数字です。予備情報として、ハーバードの研究者は、借家世帯の総数が2013年に4300万件を超えたことも付記しています。

研究者たちによると、賃貸物件を借りる人の数が増えているのは様々な要因によるのだとか。例えば、2008年の記録的な差し押さえ件数や、大不況による経済問題などもそのひとつです。とはいえ、賃貸が普及したという利点もあります。研究者たちは、家を借りる利点として、「機動性がある」「住宅市場の変動に影響されない」「家のメンテナンスやリペアから解放される」などを挙げています。

実際、賃貸物件を借りることは多くの人にとってベストな選択です。そのため、最近のレポートによると、米国の多くの地域で家賃が急騰しているそうです。賃貸需要の増加が原因です。いまや家賃は、多くの中流家庭にとって手の届かないところまで上昇しつつあります。家を欲しがっている家族には悪いニュースですが、不動産投資家たちにとっては夢のような状況です。


私の大家体験

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大家になる。魅力的な響きです。しかし、実際はそんなにいいものではありません。Investopediaが言うほど「受動的」でもありません。私はかれこれ10年ほど、2軒の一戸建て住宅の大家をしてきましたが、費やした労力に対して、得られた報酬はまったく割りに合わないと感じています。

例えば、私はあまりに多くの週末を賃貸物件のペンキ塗りと掃除に費やしました。また、数えきれない回数、家の改築と修理のついて話しあうために、遠くまでドライブしました。その他にも、家賃の支払い遅延、隣人との揉め事、隠しペットの対応に追われました。あるときは、家の1つが本当に悲惨なことになってしまいました。油が染み付いたカーペート、なくなったドア、割れた窓、壊れた家具...。


受動的所得を早期リタイアや経済的自立のために使う

とはいえ、私たち夫婦の大家としての苦労も、ようやく報われようとしています。2軒の貸家は、12年間で初期投資を回収するプランになっています。その頃には、私は46歳になり、リタイアメントも視界に入ります。現在、大学に行く年齢の2人の子どもがおり、家賃収入はすべて彼らの学費に当てています。子どもたちが卒業したら、こんどは自分たちのために使えますので、本業の収入と合わせて早期リタイアを計画中です。現在、2軒の貸家からの家賃収入は合わせて1800ドル。長期に借りてくれている借り主には一切の家賃アップをしていません。しかし、彼らもついに引っ越すそうです。その後は、最低でも合計2200ドルの家賃収入になる予定です。


大家になりたい人への注意点

受動的所得のために大家になることを考えているなら、あなたが知っておくべきことは以下のことです。

  • リスクがある:多くの人が賃貸不動産を持ちたがるのは、簡単に収入が得られると思うからです。しかし、それほどうまくはいきません。家賃の不払い、家屋損壊、長期に渡る空室、さまざまなリスクがあります。

  • 悪夢は本当に起こる:大家になると、「知らせがない」ことが良い知らせだとわかります。大家になった人の悪夢のようなストーリーを聞いたことがあるかもしれませんが、その多くは真実です。賃借人がどれほど家を破壊するか、どれくらいの頭痛の種になるか。こんな格言を知っていますか?「最善を望み、最悪にそなえよ」

飛び込む前に、どこへ飛び込もうとしているのか理解するのは重要です。地域の賃貸市場をリサーチし、家賃と占有率の動向を把握してください。すべての出費をまかない利益を出すには家賃をいくらにすべきか調べること。自分で賃借人に対応したり、家の修理するのが面倒なら、地域の不動産管理業者を調べておきましょう。賃借人探しから、修理まで、ほとんどのことをやってくれます。

大家になるのは万人にお勧めできることではありません。しかし、受動的所得を得る良い方法のひとつであるのは事実。早期リタイア、学費の捻出、経済的自立があなたの目標なら、検討する価値はあります。


Holly Johnson(原文/訳:伊藤貴之)

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