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佐藤ゆき佐藤ゆき  - ,,,,,,,  08:00 PM

他人へ貸すために不動産を購入。「Airbnb」を使って1年間運用した私が学んだこと

他人へ貸すために不動産を購入。「Airbnb」を使って1年間運用した私が学んだこと

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Gizmodo:2012年、私は個人宅などの空き部屋を有料で貸し借りできるウェブサービス「Airbnb」で部屋を貸すことを目的に、マンションの一室を購入しました。そして昨年、私は遠隔でその部屋を管理していました。今回は、そこから得た収益も含めて、この経験から学んだことすべてを紹介します。



購入する不動産を見つける


Airbnb上に掲載されている部屋には公開カレンダーが付いており、そこでどの日が予約可能かをチェックできます。このツールを見るだけで、貸し主たちがどれほど稼いでいるのかの検討をつけられます。つまり、どこの不動産を買うか検討するときに、非常に有力な情報源になります。


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試しに不動産の購入を考えている場所の部屋を選んで、カレンダーのタブをクリックしてみてください。ひと月に、赤い日(予約済みの日)と緑の日(予約可能日)がそれぞれ何日あるか、数えてみましょう。 プロフィールページに掲載されている1泊の料金と赤い日の日数をかけ算すれば、1カ月の収入が計算できます。

非常に安い価格で購入できるマンションが、アメリカには多数存在します。大都市の素敵なマンションの一室を5万ドル(約500万円)以下で購入することも可能です。


ラスベガスにマンションを買って改装


私が見つけたマンションはラスベガスにあり、価格は4万ドル(約400万円)でした。約70平米の1ベッドルーム、1バスルーム付のマンションです。ジャグジー付の共有プールもあり、テニスコートもあります。長旅の疲れを癒したい旅行者には最高の場所だといえます。


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これが、購入直後のマンションの状態です。私は購入後、1万ドル(約100万円)をかけてアパートを改装し、家具や電化製品を購入しました。


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床板を貼る作業直前の写真です。

残念ながら、ラスベガスにはIKEAがありません(もっとも近いIKEAはロサンゼルス店です)。そのため、オンラインで注文した家具を待つためだけに、かなりの時間を費やしてしまいました。もし、離れた場所の部屋の改装をするのであれば、家具の配送時間や利用可能な店舗について、実際に現地へ赴く前に確認したり、事前にオンラインで発注をかけておいた方が良いでしょう。

私の場合、ゲストを受け入れられる状態にするのに3週間もかかってしまいましたが、この時間はもっと短縮できるはずです。


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これは私が3週間の準備期間に使っていたベッドです。


Airbnbに登録する


部屋の準備ができたら、さっそくAirbnbに掲載しましょう。当然ながら、カスタマーレビューのない、値段の高い部屋にはなかなか申し込みがきません。ですので、最初の数週間は宿泊料金を低めに設定して、カスタマーレビューを得ることに注力すべきだと思います。いくつかの申し込みが来て、カスタマーレビューもある程度集まったあとに、宿泊料金を上げましょう。

また、Airbnbが提供する無料のプロ写真サービスも、積極的に活用すべきです。サイト掲載用に、素敵な部屋の写真をプロのフォトグラファーが撮影してくれるのです。無料で!

写真の質を上げるだけで、驚くほどの違いが生まれます。数カ月前、私はある個人的な実験を行いました。私は、Airbnbに登録した部屋をcraigslistにも掲載したのです。宿泊料金は同じです。片方の部屋はワイドレンズを使って撮影された高品質の写真であり、もう片方は自分のiPhoneで撮影した写真です。すると、高品質の写真を掲載した方には、なんと10倍もの問い合わせメールが来たのでした。


かかった費用と売上


費用

  • マンション購入にかかった費用:4万ドル(約400万円)
  • 改装と家具購入にかかった費用:1万ドル(約100万円)


売上

  • 2012年11月~2013年11月:1万9613ドル(約200万円)
  • 毎月の平均売上:1643ドル(約16万5000円)
  • 毎月のおおよその利益:1134ドル(約11万3000円)(清掃・光熱費などを差し引いた額)
  • 年間利益:1万3608ドル(約136万円)


数週間、自分自身がこのマンションに泊まったり、友達に無料で泊まらせてあげたことを考えると、この数字はもっと高くなりうるでしょう。この数字に基づけば、約4年でマンション購入にかかった費用を相殺することができます。


Airbnbで部屋を貸すうえで大切なこと


良い管理者と清掃業者を見つける

これがなくては、Airbnbで部屋を運用することは不可能でしょう。私はcraigslist上で優秀な現地の清掃担当者を見つけることができました。彼女は毎月200ドルのフラットレートで、回数の制限なく清掃をしてくれます。彼女は今、Airbnbの管理も担当してくれていて、新しい問い合わせへの対応やゲストの問い合わせに対応してくれています。


チェックイン・チェックアウト時間を賢く設定する

ゲストがチェックアウトしたその日に、新しいゲストが滞在することは珍しくありません。清掃担当者が部屋に入り、十分な片付けの時間を確保できるように、チェックアウトとチェックイン時間を設定しましょう。私は、チェックアウト時間は12時、チェックイン時間は3時に設定しています。


リネン類のセットは複数そろえておく

シーツとタオルは3~4セットそろえています。そうすることで、清掃担当者はチェックアウトとチェックイン時間のあいだの3時間で、すべてを洗う必要がなくなるからです。担当者は使用済みのシーツとタオルを家に持ち帰って洗い、次回の清掃時にマンションに戻すようにすれば良いのです。


Nestを買う

Nestには優れた「自動オフ機能」があります。これは、Nestを設置した場所に一定期間、誰も通らなかった場合に起動する機能です。これを使えば、部屋に誰もいない時に、冷暖房をオフにすることができます。部屋の管理者もゲストも、冷暖房の心配をする必要がなくなるのです。この機能だけでも、Nestの費用は2~3カ月で元を取ることができるはずです。また、Nestの自分のアカウントにログインし、ゲストが無事に到着したかどうかを、彼らを邪魔することなく確認することもできます。


Lockitronを買う

もっとも大きな問題のひとつは鍵の受け渡しでした。ゲストのフライトが遅延したり、単にチェックイン時間が遅くなることがあります。第三者に鍵の受け渡しを頼むのは、最悪な事態になりかねません。 Lockitronを使えば、一定時間、自分の鍵にゲストを「招待」することができます。ゲストは好きなときに部屋に来て、自分の電話で鍵を開けることができるのです。


ネガティブなカスタマーレビューは命取りになる

私はしょっちゅう、悪いカスタマーレビューを書かれるのではないかとおびえています。Airbnbではレビューが目立つ形で表示されますので、宿泊を検討している人は予約前に必ずレビューに目を通します。私はAirbnbで悪いレビューを絶対に書かないことにしています。仕返しに悪いレビューを書かれるのがこわいからです。今後、Airbnbがどのようにこのレビューシステムを改善するかは分かりませんが、現在のシステムには少々問題があるように思います。


「受け身な」収入では決して無い

多くのゲストは問題なく到着し、宿泊し、決められた時間の前にチェックアウトしていきます。一方で、管理者に質問や相談をするゲストもいます。そのため、いつでも電話に対応でき、問題を解決できるようにしておくことが必要です。


Bought an Apartment Just to Rent It Out on Airbnb | Gizmodo

Jon Wheatley(訳:佐藤ゆき)

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